商业地产贷款抵押物风险

1. 抵押物价值风险

抵押物的价值是贷款风险的重要考量因素。如果抵押物的价值低于贷款金额，那么在抵押物处置时可能会出现无法覆盖贷款本息的风险。这种风险主要来自于两个方面：一是房地产抵押物的评估价虚高，这可能会导致处置价格远远低于评估价格，无法全额清偿贷款本息；二是房地产抵押物价格波动较大，即在贷款期间，房地产抵押物发生贬值，导致处置所得无法全额清偿贷款本息。

2. 处置风险

处置风险主要包括价格风险和处置程序风险。价格风险是指房地产抵押物处置所得无法覆盖贷款本息的风险，而处置程序风险是指不能及时或者无法通过司法程序处置抵押房产的风险。例如，如果处置房地产抵押物所得不能全额清偿贷款本息，将极大可能导致贷款本息的损失。另外，如果抵押人不配合，甚至恶意拖延、阻碍抵押物司法处置程序，也可能导致抵押物无法及时或者不能处置的风险。

3. 租金低、租赁期长抵押物风险

对于经营性物业而言，市场租金是抵押物价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。

4. 大宗抵押风险

大宗抵押物如整栋大厦、整栋商场等，由于价值量大，购买该物业所需资金量大，市场受让群体较少，其变现能力将会受到影响，处置价格往往会受到影响。

5. 土地抵押风险

土地抵押时要注重土地的合法性，规划用途及实际用途等。若房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为商住，实际用途为工业，上面如还建有厂房，这种如重新开发则还需将旧建筑重新推倒，导致开发成本增加，降低土地价值。

6. 抵押物评估价值虚高风险

抵押物评估价值虚高的现象一直为银行业所诟病，外部评估公司由于利益驱动，有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。同时，信贷人员为了提高自己的贷款增量，往往会忽视对抵押物评估情况的核实。

7. 预告抵押登记失效风险

商业用房买受人陈某在办理按揭贷款时未取得房产证，银行以办理预告抵押登记的形式对其发放了贷款，但在贷款发放后，债权银行一直未办理正式抵押登记。根据物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。在该案例中贷款管理人在贷后管理中存有严重疏漏,没有及时办理正式抵押登记导致银行债权遭受重大损失。

以上就是商业地产贷款抵押物的主要风险，希望对您有所帮助。